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银监会严查房地产信托 信托公司面临转型

2019-10-09 13:50:03来源:励志吧0次阅读

对于不少信托公司而言,房地产业务正在变成“鸡肋”。

就在近日,一纸《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》已经下发到不少信托公司项目经理的手中。

让这些信托经理感到头疼的是,银监会要求各地方银监局严查信托公司为开发商变相提供贷款的情况。

“这次银监会的要求异常严厉。对于不少以信托资金入股或者购买债权方式的开发贷将按照实质重于形式的原则予以甄别。这可能给我们的很多业务带来不便。”一位北京当地信托公司人士告诉记者。

卡住变相融资

根据这份《通知》,银监会要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括:信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。

与此同时,信托公司还需要对自身房地产业务的项目评价体系、风险评估体系以及风险处置预案等方面进行自查。

在信托公司自查的基础上,银监会要求各银监局工作人员逐笔对房地产信托业务进行核查。尤其是对变相提供贷款的情况,要按照实质重于形式的原则予以甄别,自查和核查中发现的问题,应立即采取措施责成信托公司予以纠正,对违规行为依法查处。

一位信托公司人士告诉记者,最后一条对房地产信托业务的影响最大。

以中原信托最近发行的“宏业16期-东渡丰汇债权项目集合资金信托计划”为例。名义上,信托募集的1.5亿元用于购买上海东渡丰汇投资发展有限公司通过上海银行股份有限公司白玉支行发放委托贷款而对上海解放文化传播有限公司所有的债权。而上海解放文化传播有限公司具体资金的用途并没有披露。

根据公开信息披露,上海解放文化传播有限公司尽管名为文化传播公司,但其拥有普陀区长风新村街道178街坊26丘地块,并以该地块作为抵押为该信托提供抵押担保。在媒体披露信息中,上海解放文化传播有限公司的主营业务包括房地产开发经营。除此以外,南京东渡房地产开发有限责任公司同样为共同债务人履行还款义务提供保证担保。

一位业内人士告诉记者,这很可能就是一个房地产贷款项目。信托公司通过购买债权的形式,变相为房地产开发商提供了开发贷款。

“该产品给投资者的预期收益率为8.50-9.20%,一般的借贷根本不可能有这么高的预期收益。”该人士称。

除了以购买债权的方式以外,还有不少信托公司以信托资金入股的形式参与房地产项目开发,为开发商提供前期资金。

以中铁信托较早推出的“丰利12期股权收益权投资集合资金信托计划”为例,1亿的信托资金主要用于受让浙江省天地实业发展有限责任公司所持上市公司(,)集团股份有限公司(股票代码000918)约2700万限售流通股票的收益权。

该信托的质押折扣率约4.5折,24个月后投资者获得的预期年化收益率为7.5-9%。尽管如此,该信托的主要收益并非来源于股票投资,而是到期由天地实业全额溢价回购的资金。也就是说,这极为类似于商业银行的股票质押融资。

一位信托公司业务负责人告诉记者,目前,房地产信托业务之所以火爆一方面是由于信托公司可以借的出来钱,更重要的是信托的门槛更低。

“名义上,信托贷款和银行贷款的标准是拉平的。但是以入股或者是以购买债权的方式来融资就可以避开诸如四证不全、二级资质之类的限制贷款的条款。”该人士称。

一位地方银监局人士告诉记者,目前监管层已经注意到这些问题。目前全国房地产调控是一盘棋,不可能给信托公司这块留下后门。

“此次按照银监会的要求,各银监局于12月下旬将对房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。对执行不力的银监局,银监会还将通报批评,并视情况追究相关责任。”该人士称。

房地产信托面临转型?

对于那些在房地产投入巨大的信托公司而言,此次的政策调控可能会带来诸多烦恼。

就在今年9月份,曾经以发行天量银信项目而在业内著称的中融国际信托有限公司,在银信合作被叫停之后,刚开始大规模转战房地产业务。

根据信托业协会的数据,今年前9个月2.8万亿资金信托规模中,有13.4%约3800亿人民币流入到房地产行业。

而在10月里,随着房地产调控政策的再度收紧,房地产信托,尤其是以股权信托形式进入房地产的资金快速增长,甚至可能达到数百亿元,部分房地产项目短期过桥贷款的利率已经高达36%。

一位上海信托公司人士告诉记者,不少信托公司房地产信托的业务无论数量还是余额占比也就在三分之一左右,但利润却能占到一多半。

“因为开发贷信托,尤其是作为资本金进入开发企业的信托资金,开发商愿意支付的成本一般都在17%以上,一些中小开发商则要高于20%,除去投资者拿走的10%,剩下的部分都留在了信托公司里。因此房地产业务对于信托公司而言是块肥肉。”他说。

不过,近几个月以来,随着房地产调控政策的趋紧,监管层发现房地产公司本身的风险正在加剧,现金流不断收紧。

根据三季报披露报道,已披露三季报的78家A股房地产上市公司,在1-9月净利润同比基本持平的情况下,累计经营性现金流量-598亿元,同比下降超过200%。在实现盈利的公司中,有15家房企每股经营现金流为-1元以下,经营性现金流严重不足。

一位接近银监会人士则指出,以往认为信誉较好的大型房地产集团内部也存在关联交易和挪用信贷资金的行为。因此,银监会提出对于大型房企集团,要以集团为单位,以名单为基础,实行集团并表授信管理,集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的5成。此外,还要求商业银行核实项目资本金的真实来源,防止通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。严格控制贷款关联担保,防止互保。

“就在近几个月来,信托公司也给不少房地产上市公司发放了贷款,已经成为开发商的一个重要资金来源。一旦开发商资金链绷断了,信托公司如何面对投资者?与银行相比,信托公司的资本金要少得多,万一出现这种情况,整个公司就可能面临巨大的风险。”他说。

不过,对于信托公司而言,转型也并不容易。

一位信托公司的部门负责人告诉记者,对于信托公司而言,现在处处面对商业银行、证券公司以及信托公司同业之间的竞争,能够抓到大把利润的业务并不多。而房地产正是其中最重要的一项。

“近几年来,我们培养了大批对房地产业务比较熟练的业务骨干,如果要转型谈何容易?”他说。

而一位信托经理显然自己的业务很有自信。他表示,房地产行业本来就是高风险、高收益的行业,在信托项目说明书里也明确对投资者说明了没有保底承诺。从上讲,信托公司是不存在风险的。

“至于项目风险,那就要看信托经理签下项目之前,做了多少功课了。”他说。

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